Trong thời điểm này khi tìm được nhà thuê ưng ý khó như lên trời nhiều bạn vội vàng kí kết hợp đồng thuê nhà mà không để ý những điều bất lợi cho bản thân. Chủ nhà họ cũng hay hẹn một lúc nhiều người đến xem nhà để ép hoặc che mắt người thuê. Nhưng cần nhà đến mấy đi nữa thì cũng có những điều các bạn nên lưu ý trước khi kí hợp đồng mới nhé.
Số người vào ở
Chủ nhà đã ghi hết số người sẽ vào ở bao gồm con cái vào hợp đồng chưa? Vì nếu thiếu sau này họ có thể nói số người ở đã tăng và họ được phép tăng phí phụ (die Nebenkosten) theo đầu người vì thêm người vào ở.
Diện tích nhà
Nhiều lúc diện tích nhà đề ở trong hợp đồng không khớp với diện tích thật sự. Các bạn hãy áng chừng lại xem có đúng không. Nếu chênh lệch nhiều thì bình thường chủ nhà phải giảm giá tiền cho thuê (kể cả đang ở rồi và phát hiện ra sau khi đã kí hợp đồng thuê). Theo luật ở những thành phố nào có hạn chế giá nhà (Mietpreisbremse) nếu không phải nhà mới xây hoặc tương tự như mới xây (mới đổi mới lại toàn bộ) giá tiền nhà một m2 không được trên giá trung bình của thành phố (Mietspiegel) 10%. Thường những thành phố lớn như Frankfurt, München, Berlin, Hamburg, Wiesbaden, Kassel, Köln đều có Mietpreisbremse nhé.
Tăng tiền nhà
Chủ nhà cũng không được tùy tiện tăng tiền nhà mà phải tuân theo các điều luật trong bộ luật dân sự (BGB). Ví dụ sớm nhất 12 tháng sau khi kí hợp đồng hoặc trong vòng 12 tháng chỉ được tăng 1 lần và không được quá giá nhà tương tự của vùng cho 1 nhà như vậy hoặc trong vòng 3 năm không được tăng tổng hơn 20% (Có những thành phố được giảm xuống 15% vì quá hiếm nhà (như Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Mainz…)
Nhiều hợp đồng có sẵn thoả thuận giá nhà sẽ tăng (Staffelmiete – theo năm cố định hoặc Indexmiete – theo giá lạm phát thị trường). Những năm gần đây càng ngày càng nhiều hợp đồng nhà được thỏa thuận với Indexmiete (trung bình 30% các hợp đồng, ở Berlin là 70%) Indexmiete thường có nghĩa giá nhà sẽ tăng theo mức lạm phát và không có hạn chế lên trên. Những hợp đồng như vậy khá bất lợi cho người thuê trong những thời điểm lạm phát tăng nhiều khó kiểm soát như bây giờ và lương sẽ không bao giờ tăng nhanh như lạm phát được. Hãy lưu ý điểm này khi kí hợp đông thuê nhé các bạn. Vì kí hợp đồng như vậy chủ nhà không cần sự đồng ý của các bạn để tăng tiền nhà. Họ chỉ phải để ý không vượt quá 10% giá trung bình của Mietspiegel địa phương ở những thành phố có Mietpreisbremse! Nhiều chủ nhà đã lợi dụng lạm phát cao từ năm 2022 và tăng giá nhà trung bình 15% trên giá cũ!
Tiền Kaution (đặt cọc)
Kaution không được quá 3 tháng tiền nhà Kalt (không bao gồm phụ phí) và người thuê được phép trả chia ra thành 3 lần. Ngoài ra chủ nhà không được phép tiêu tiền này mà phải cho vào một tài khoản tích kiệm với lợi nhuận trung bình của thời điểm. Khi trả lại chủ nhà phải trả số tiền Kaution bao gồm lợi nhuận trừ đi các khoản được phép trừ theo luật.
Theo luật chủ nhà chỉ được giữ tiền cọc nhà (die Kaution) nhiều nhất đến khi nhận bản tính cuối năm của phụ phí (Nebenkostenabrechnung). Theo điều 548 BGB thì chủ nhà chỉ được giữ Kaution hợp lí đến 6 tháng cho những thứ phải sửa lại hoặc còn thiếu theo hợp đồng như sơn sửa hoặc hỏng hóc trong nhà do bạn làm mà không phải do sử dụng lâu ngày. Chủ nhà cũng chỉ được giữ lại số tiền hợp lí với chi phí chứ không phải tất cả Kaution. Các bạn lưu ý là sơn sửa các bạn cũng không phải làm theo đúng yêu cầu của chủ nhà nếu quá khắt khe mà chỉ phải trả lại trạng thái bình thường (trung bình theo tầm nhìn chung của cấp bậc nhà) hoặc tình trạng bạn gặp khi bạn vào thuê nhé. Cho số tiền trả thêm đến khi có Nebenkostenabrechnung thì thời hạn là 12 tháng và phải dựa vào số tiền Nachzahlung trung bình trả thêm hàng năm của hộ gia đình bạn chứ không phải giữ trọn số tiền Kaution. Các bạn lưu ý là hạn để kiện chủ nhà và đòi họ trả lại chỉ là 3 năm thôi nhé. Sau 3 năm các bạn sẽ hết quyền đòi Kaution.
Vì những vấn đề này các bạn lưu ý luôn có và kiểm tra kĩ lại Übergabeprotokoll (biên bản giao nhận nhà) khi vào và khi ra nhé. Trong đấy khi vào nên đề hết những hỏng hóc có sẵn từ cái lỗ trong tưởng đến vết xước trên nền nhà, nên chụp ảnh trạng thái và từng ngóc ngách nhà khi vừa nhận nhà để lưu lại bằng chứng. Khi ra thì các bạn phải để ý là có những lỗi vậy thật không và những lỗi ấy là có từ khi bạn vào hay đã hình thành trong thời gian bạn ở. Ngoài ra các bạn đều phải chụp hình lại hết và ghi chép lại các số điện, nước, gas lúc vào và ra cũng thế nhé.
Hạn hợp đồng nhà
Hợp đồng thuê nhà ở bình thường không được có hạn ngoại trừ chủ nhà có lý do chính đáng ví dụ như 3 năm nữa sẽ cần cho con, Cha Mẹ, người thân trực tiếp ở hoặc sẽ sửa lại toàn bộ hoặc sẽ bán nhà (phải có bằng chứng tức lúc ấy sẽ thế thật). Không thì hợp đồng sẽ được coi như hợp đồng vô thời hạn bình thường với các quy định về cắt hợp đồng nhà đúng theo luật như hạn 3 tháng để cắt cho người thuê….
Những thứ hỏng trong nhà ai phải sửa?
Một trong những chủ đề gây tranh cãi muôn thủa của người cho thuê và người thuê nhà và được đưa ra tòa nhiều nhất song song với vấn đề hủy hợp đồng và tiền Kaution.
Tổng quát có thể nói tất cả thiết bị trong nhà như rèm cửa sổ từ động, lavabo, bếp (nếu có sẵn trong nhà và đề trong hợp đồng), nền nhà (nếu có sẵn như Parkett), của sổ….đều là trách nhiệm của chủ nhà. Chủ nhà chỉ có thể chuyển trách nhiệm cho người thuê theo hợp đồng cho những thứ nhỏ như thay vòi nước, tay cầm cửa…với tổng chi phí dao động từ tầm 150-300€ một năm tùy cấp bậc nhà.
Những Schönheitsreparaturen (sửa về mặt thẩm mỹ) như sơn tường, cửa…không được phép thỏa thuận với thời gian cố định phải làm một lần như 3 năm, 5 năm, 7 năm, 10 năm bắt buộc phải sửa, không quan trọng tình trạng nhà ra sao. Hoặc những câu như khi dọn ra phải Sơn sửa không quan trọng lần sơn lại cuối là bao giờ hay tình trạng ra sao. Tức chỉ những câu để mở như “người thuê phải sơn sửa – khi cần thiết- sau 5 năm hoặc 10 năm” hoặc “người thuê khi ra phải sơn sửa -nếu cần thiết-” mới có hiệu lực. Những từ ngữ để mở tiếng Đức là “bei Bedarf”, “wenn nötig“, „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“. Nếu thiếu những từ này thì cả điều khoản đấy trong hợp đồng đều không tính vì không có hiệu lực pháp luật. Nếu hạn ngắn quá như 2 năm hoặc 3 năm cũng không được tính. Các phiên tòa cho thời hạn tầm 5 năm nếu cần thiết là OK. Ngoài ra chủ cũng chỉ yêu cầu người thuê sơn sửa được nếu khi nhận nhà cũng trong trạng thái đã được sơn sửa.
Ngoài ra các bạn lưu ý là bên Đức hầu như không ai cho thuê nhà mà không xem nhà trước cả! Vì theo luật người thuê được hủy những hợp đồng như vậy dễ dàng nên chủ nhà thật sẽ không ai làm vậy! Họ cũng sẽ không nhận tiền qua các diễn đàn như AirBNB, Tripadvisor hay các diễn đàn thuê ngắn hạn khác nhé. Chỉ chuyển khoản tài khoản Đức thôi! Chỉ có thể là lừa đảo thôi!
Nguồn: Deutscher Mieterbund, Haufe, Mieterschutz Bund, Kautionsfrei, Duci Cao
